Neues OGH-Urteil: Der Baukostenindex ist für die Wertsicherung nicht geeignet. Was das für betroffene Mieter und Vermieter bedeutet.
Woran sich eine Wertsicherungsklausel in Wohnungsmietverträgen orientieren darf, war bisher nicht so ganz klar. Meist wurde auf den Verbraucherpreisindex (VPI) verwiesen, doch auch andere Referenzwerte wie der Baukostenindex, wurden herangezogen. Um hier für eine Klarstellung zu sorgen, hat die Arbeiterkammer eine Verbandsklage gegen eine Hausverwaltung und ein Immobilienunternehmen eingebracht. Es ging dabei um Vertragsformblätter für Mietwohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. In diesen wurde als Basis für Zinsanpassungen nicht der VPI herangezogen, sondern der Gesamtbaukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau der Statistik Austria.
Dieser Baukostenindex sei als Index für die regelmäßige Wertanpassung der Miete „sachlich nicht gerechtfertigt“, so die Begründung der Höchstrichter (Entscheidung 10 Ob 23/24s). Einer solchen Wertsicherungsklausel fehle die sachliche Rechtfertigung, lautet das Fazit des OGH. Die Arbeiterkammer forderte beiden beklagten Unternehmen nun auf, den betroffenen Mietern die unzulässigen Mietzinserhöhungen der vergangenen Jahre zurückzuzahlen. Außerdem müssen die Mietvorschreibungen künftig angepasst werden. Sollte das nicht geschehen, plant die Arbeiterkammer Musterprozesse zur Rückzahlung und will mit Unterlassungsexekution gegen weitere unzulässige Mietvorschreibungen vorgehen.
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Bereits in einem anderen OGH-Urteil vor einem Jahr wurde eine unklare, nicht rechtskonforme Indexformulierung gekippt: In dem beanstandeten Mietvertrag hieß es, der Mietzins werde gemäß dem VPI angepasst, oder – falls der VPI nicht verlautbart werden sollte – „auf jenen Index, der diesem am meisten entspricht“. Der OGH entschied damals, dass diese Klausel den Anforderungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) nicht entspricht und ungültig ist.
Klausel widerspricht Konsumentenschutzgesetz
Außerdem widersprach die Klausel Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG. In diesem heißt es, dass eine Vertragsbestimmung, die es einem Unternehmer erlaubt, innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss das Entgelt zu erhöhen, für Konsumenten nicht verbindlich ist. Dies gilt freilich nur für Verbrauchergeschäfte zwischen einem Unternehmen und einer Privatperson, nicht zwischen zwei Unternehmen oder zwei Privatpersonen. Was all das für anderen Mieter bedeutet, ist noch nicht ganz klar. Die OGH-Urteile müssen erst in Individualverfahren bestätigt werden, so die Mietervereinigung. Große Immobilienfirmen bilden derzeit bereits Rücklagen, um für mögliche Rückzahlungen an MIeter gerüstet zu sein.
Wertsicherung im Mietvertrag
Die meisten Wohnungsmietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die es dem Vermieter ermöglicht, die vorgeschriebene Miete regelmäßig an die Inflation anzupassen. Enthält der Vertrag keine Indexierung, darf der Vermieter die Miete nicht an die Inflation anpassen. Meist wird die Wertsicherung an den VPI geknüpft. Die hohe Inflation hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass die Mieten drastisch erhöht wurden. Die Miete darf immer dann an die Inflation angepasst werden, wenn ein Referenzwert überschritten wird. Beim Kategoriemietezins ist das der Fall, wenn die Teuerung eine 5-prozentige-Schwelle überschreitet, der Richtwertmietzins wird theoretisch alle zwei Jahre angepasst.
Source:: Kurier.at – Wirtschaft
