Der 119 Meter hohe Turm „Upper West“ soll 450 Millionen Euro einspielen. In den Signa-Büchern wurde es vor der Zinswende mit rund 700 Millionen Euro bewertet.
Das Upper West am Breitscheidplatz im Stadtteil Berlin-Charlottenburg ist mit 119 Metern nicht nur das vierthöchste Gebäude der deutschen Bundeshauptstadt, sondern auch eine der Prestigeimmobilien von Rene Benkos Signa in Deutschland. Das weiße Hochhaus mit seiner geschwungenen netzartigen Fassade wurde in den Jahren 2013 bis 2017 für 250 Millionen Euro errichtet.
Es hat 43.700 Quadratmeter Mietfläche auf 33. Etagen plus Dachaufbau, wobei auf 19 Etagen ein Motel-One-Hotel mit 582 Zimmern betrieben wird; auf 6.500 Quadratmetern gibt es Geschäfte und Gastronomie-Lokale und 14.000 Quadratmeter sind Büroflächen.
Im 31. und 32. Stock hat sich die Signa eingemietet, im obersten Stock soll Rene Benko eine Penthouse-Wohnung mit etwa 650 Quadratmetern genutzt haben. Das Gebäude verfügt mit 98 Prozent über einen sehr guten Vermietungsgrad.
Das Upper West, das dem US-Immobilieninvestor RFR Holding gehörte, wurde im November 2017 an die Signa Prime verkauft. Es war eine von fünf Luxusimmobilien, die Signa für insgesamt 1,5 Milliarden Euro kaufte. Jetzt steht das Upper West wieder zum Verkauf. Mit der Vermarktung wurden die Makler Jones Lang LaSall (ALL) und die Real Estate-Tochter der Bank BNP Paribas beauftragt.
Vier Prozent Rendite
„Das Upper West ist eine tolle Top-Immobilie mit gemischter Nutzung. Sie wurde Ende 2022 mit einer Bandbreite von rund 660 bis 700 Millionen Euro bewertet und es wird jetzt erwartet, dass der Verkauf rund 450 Millionen Euro einspielen wird“, sagt ein Signa-Insider zum KURIER. Letztere Bewertung würde bei Gesamtmieteinnahmen von knapp 18 Millionen Euro eine Miet-Rendite von vier Prozent bedeuten. Das Upper West werde deshalb jetzt verkauft, weil führende Kreditgeber in der Regel einen stabilen Eigentümer haben wollen. Oder anders gesagt: Die Projektgesellschaft des Upper West soll stabilisiert und so vor einer etwaigen Insolvenz bewahrt werden. Mit rund 300 Millionen Euro ist die Immobilie laut Creditreform verschuldet. Laut deutscher Immobilienzeitung soll eine Versicherung ein Darlehen in dieser Höhe gewährt haben und dieses dürfte mit der Immobilie besichert sein.
18 Millionen Euro Miete
Laut Creditreform erzielte die Upper West Immobilien GmbH & Co. KG im Geschäftsjahr 2021 – neuer Bilanzen liegen dem deutschen Handelsregister nicht vor – einen Umsatz von 18,93 Millionen Euro und schrieb einen Jahresgewinn von knapp 268.000 Euro. Die Aktiva werden mit 301,88 Millionen Euro beziffert, davon entfallen 181,85 Millionen Euro auf Grundstücke und Bauten und 103,38 Millionen Euro auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen.
EPA/CLEMENS BILAN
Es wäre nicht Benkos Signa, wenn nicht auch das Upper West in einer aufwendigen Gesellschaftsstruktur geparkt sein würde. Die Immobilie steckt zwar in der Upper West Immobilien GmbH & Co. KG, aber darüber gibt es sieben Luxemburger Gesellschaften sowie die Upper West Beteiligungs Holding in Wien, die zur Signa Prime Selection gehört. Zum Teil dürften diese Luxemburger Gesellschaften der Finanzierung von Immobilien gedient haben.
Aufgrund dieser steuerrechtlichen Konstruktion über Gesellschaften in Luxemburg erspart sich der Käufer bei einem Share-Deal (Verkauf von Gesellschaftsanteilen) sowohl die Grunderwerbssteuer als auch die Gewerbesteuer in Deutschland. Abzüglich der Pfandrechte wird der Erlös aus dem Verkauf den Signa-Prime-Gläubigern zufließen.
Source:: Kurier.at – Wirtschaft
