Noch vor wenigen Jahren war die Anlage- oder Vorsorgewohnung für die meisten Menschen kein Thema. Zu groß waren die Unsicherheiten am Immobilienmarkt, es gab große Zurückhaltung beim Erwerb von Wohnraum. Seither hat sich einiges geändert: Die höheren Wohnungsmieten machen ein Investment in eine Vorsorgewohnung wieder interessant, die Renditen sind gestiegen. Vor allem die Tatsache, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen vor dem Hintergrund des knappen Wohnraumangebots und der wachsenden Bevölkerung hoch bleiben wird, macht die Geldanlage in eine Wohnung zur Vermietung wieder interessanter, so das Ergebnis einer Expertenrunde, initiiert von der österreichischen Luxus-Immobilien-Plattform Premium-Living.com.
Oder wie Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH, es auf den Punkt bringt. „Der beste Zeitpunkt für den Kauf einer Vorsorge-wohnung war vor 20 Jahren – der zweitbeste ist jetzt.“
Richtige Größe und Verwertbarkeit
Die Anlegerwohnung sollte eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung sein, diese sei am einfachsten vermietbar. „Im Exit hat man damit mehr Möglichkeiten als mit einer 35-Quadratmeterwohnung“, sagt Roland Pichler, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Wohnkompanie. „Die Wohnung sollte so ausgewählt werden, dass sie Mietern gefällt“, sagt Jasmin Soravia, Geschäftsführerin der J. Soravia Beteiligung GmbH. Käufer sollten bei der Auswahl ebenso darauf achten, wie sich das Grätzl entwickelt, ob ausreichend Rücklagen angespart wurden und wie hoch die Betriebskosten ausfallen. Die Wohnung müsse aber auch verwertbar sein, so Soravia.
Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP-Immobilien, rät Erstkäufern: „Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Eine Anlagewohnung ist kein schnelles Geschäft, sondern ein Fundament.“ Steuerliche Vorteile spielen bei der Vorsorgewohnung eine Rolle. Eine genaue Analyse lohnt sich. Kerstin Koppensteiner, Steuerberaterin und Director bei der Steuerkanzlei TPA Österreich, verweist auf Liebhabereiprüfung, Umsatzsteuer und Abschreibungsmöglichkeiten.
Für neu errichtete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den Gebäudestandard „Bronze“ erfüllen, kann die erweiterte beschleunigte Abschreibung (AfA) relevant sein. „Ein häufiges Missverständnis ist, dass jede neu gekaufte Wohnung automatisch begünstigt ist“, betont Kerstin Koppensteiner. Die optimale Nutzung von Abschreibungen sowie die Abzugsfähigkeit von Finanzierungskosten könnten die laufende Steuerbelastung reduzieren und den Cashflow verbessern.
Wertsteigerung durch Indexmieten
Auf der Finanzierungsseite zeigt sich, dass Käufer sich nach und nach an die Rahmenbedingungen bei der Kreditvergabe angepasst haben. Manuel Tauchner, geschäftsführender Gesellschafter der realfinanz, verweist darauf, dass 2025 rund 20 Prozent mehr Wohnungen verkauft wurden als 2024 – und dieser Trend sich auch heuer fortsetze. Er beziffert die Einstiegspreise für Vorsorgewohnungen mit rund 4.500 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise starten daher bei ca. 200.000 bis 250.000 Euro netto, dazu kommen die Finanzierungskosten. „Die Frage ist, wie viel Miete kann mit der Immobilie erzielt werden“, formuliert Tauchner eine wichtige Voraussetzung für ausreichend Einnahmen, die die Kreditraten decken sollen. Ist die Wohnung schließlich abbezahlt, kann sie zum Beispiel in der Pension selbst genutzt werden – oder liefert zusätzliche Einnahmen.
Die Bruttomietrendite, die mit einer Vorsorgewohnung erzielt werden kann, beziffert Weinberger-Fritz mit 3,5 Prozent, die laufende Rendite mit rund 4,5 Prozent – allerdings ist dabei eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie noch nicht berücksichtigt. Für Sebastian Unger liegt der große Vorteil im Investment in eine Anlagewohnung darin, „ dass es sich um ein indexiertes Investment handelt. Er …read more
Source:: Kurier.at – Wirtschaft
