Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Der nächste Termin ist übrigens am 19. Oktober 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Frage geht, ob eine von der Verwaltung beigezogene Firma die Stellung einer Hausverwaltung hat.
FRAGE: Unsere Hausverwaltung hat Teile der Verwaltung unseres Hauses an eine Sub-Firma weitergegeben. Ist das rechtens? Mit dieser Firma haben die Wohnungseigentümer keine Verträge abgeschlossen. Nun stellt sich die Frage: Wenn wir die Hausverwaltung kündigen, müssen wir auch gegenüber der Sub-Firma eine Kündigung aussprechen?
Peter Hauswirth: Eine Hausverwaltung darf sich bei ihrer Tätigkeit grundsätzlich anderer Unternehmen und Hilfspersonen bedienen. Sie kann daher etwa einzelne technische oder organisatorische Tätigkeiten an ein anderes Unternehmen übertragen. Die beigezogene Firma wird dadurch aber nicht selbst zur Hausverwaltung, sondern ist lediglich als Hilfsperson für die bestellte Hausverwaltung tätig.
Die Hausverwaltung bleibt gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben verantwortlich. Sie kann ihre Stellung als bestellte Hausverwaltung daher nicht einfach auf ein anderes Unternehmen übertragen. Für eine Liegenschaft kann grundsätzlich nur ein Verwalter bestellt werden.
Eine parallele Verwaltung durch mehrere Hausverwaltungen ist nicht zulässig. Auch eine Aufteilung der eigentlichen Verwaltungsaufgaben und Verantwortlichkeiten auf mehrere Verwalter ist bei einer Fremdverwaltung nicht vorgesehen.
Davon zu unterscheiden ist die zulässige Beiziehung von Erfüllungsgehilfen. Werden einzelne Tätigkeiten an ein anderes Unternehmen ausgelagert, bleibt die bestellte Hausverwaltung weiterhin Ansprechpartner der Eigentümergemeinschaft.
Sie kann sich ihrer eigenen Verantwortung nicht dadurch entziehen, dass sie bestimmte Arbeiten durch ein anderes Unternehmen erledigen lässt. Das ist auch für die Kündigung entscheidend. Der Verwaltungsvertrag besteht ausschließlich mit der bestellten Hausverwaltung. Die Eigentümergemeinschaft muss daher nur den Vertrag mit der bestellten Hausverwaltung aufkündigen. Eine gesonderte Kündigung gegenüber der von der bestellten Hausverwaltung beigezogenen Firma ist nicht erforderlich.
Source:: Kurier.at – Wirtschaft
